Việc đầu tư kinh doanh bất động sản như là con dao hai lưỡi. Nếu bạn thiếu đi kiến thức và kỹ năng quan trọng sẽ có rất nhiều rủi ro. Song nếu bạn có trong mình kiến thức kinh doanh đầy đủ thì thành công sẽ đến rất dễ dàng. Thế nên hôm nay chatfuel sẽ tổng hợp những rủi ro đầu tư đất nền nhé.
Mục Lục
Đất nền và đất thổ cư là gì?
Đất nền là những lô đất được nhiều người Lựa chọn bởi lô đất này hầu như chưa có bất kỳ tác động nào của thiết bị móc, chúng ta VD như cào bằng, đào lấp, đổ đất, đổ cát, san đất. Tất cả mọi tác động, thay đổi, san lấp đất cũng như việc chúng ta tác động trực tiếp sẽ không còn được nhắc đên là đất nền nữa.
Đất thổ cư hay có tên gọi khác dễ hiểu hơn là đất ở. Đất thổ cư sử dụng để ở được phép xây dựng nhà cửa và các công trình phục vụ cho đời sống. Đất ở được quy định trong Luật Đất đai 2013 là loại hình đất thuộc group đất phi nông nghiệp, bao gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị. Nỗi lo pháp lý của mảnh đấy cần lưu ý. Có rất nhiều trường hợp làm giả giấy tờ hoặc miếng đất chưa có sổ đỏ riêng. Việc này ảnh hưởng rất lớn đến việc sở hữu mảnh đất này cũng như việc kinh doanh bán nó.
Những rủi ro đầu tư đất nền mà bạn nên biết đề phòng tránh
Hàng hóa cạnh tranh khá nhiều
Ở đây có thể chia ra cạnh tranh nội khu và cạnh tranh với sản phẩm ở dự án khác. Để rõ hơn, có thể nêu 2 tình huống về cạnh tranh như sau: CĐT quy hoạch dự án có trung tâm thương mại lớn và gần kề có nhà phố thương mại. Vậy việc kinh doanh các sản phẩm ở phố thương mại có bị trung tâm thương mại lấn át không? Đây là điểm mà khách hàng có ý định mua để đầu tư vừa cho thuê ở vừa bán hàng phải đặc biệt chú ý.

Khách hàng muốn đầu tư căn hộ cao cấp để cho thuê. Trong một khu vực quy hoạch bài bản, CĐT có tiềm lực, tuy nhiên nguồn cung căn hộ cao cấp ở đây đã quá dư thừa, biểu hiện là nhiều dự án gần đấy căn hộ ế còn nhiều, tỉ lệ căn hộ “tối đèn”, không người ở rất cao thì liệu có đạt kết quả tốt không? Ở đây, nếu như người mua hàng quyết định mua thì khi nhận căn hộ, để cho thuê được phải hạ giá thuê, muốn bán lại cũng khó vì khá nhiều hàng hóa cạnh tranh.
XEM THÊM Khóa học về Chatbot hiệu quả nhất cho người mới
Dự án bên trong tốt, bên ngoài xấu
Đây là trường hợp CĐT tăng trưởng dự án tương đối rõ ràng. Nhưng để giảm giá đầu vào, họ cần chọn những khu đất xa trung tâm. Việc thiết kế, xây dựng nội khu đồng bộ ở một mức độ tương đối thì CĐT có thể thực hiện được.
Tuy nhiên họ không thể can thiệp vào những thành quả cộng hưởng bên ngoài. Môi trường xung quanh ô nhiễm, ngập nước, dân trí thấp, thiếu tiện ích, thưa thớt người…là những vấn đề kéo chất lượng của dự án xuống. An ninh trật tự cũng là tiêu chí cần chú ý. Nếu ở chung cư có bảo vệ chuyên nghiệp thì an ninh tương đối đảm bảo; những khu nhà ở thấp tầng, đáng chú ý liền kề sông, xa trung tâm, thành phần cư dân xung quanh phức tạp thì “thủy tặc” là vấn đề đáng ngại.
Hầu như những dự án vào thời điểm hiện tại CĐT đang cố gắng làm xong phần cần bán để thu thập tiền, họ không chú trọng bán xong rồi để làm thế nào giá trị sản phẩm mà khách hàng đã mua tăng giá, mà mong muốn tăng giá phải tưởng tượng đến tiện ích và thành quả kết nối các dự án xung quanh, mà người mua hàng hay gọi là bí quyết “AT” ăn theo. Nhìn bao quát tổng quan của các dự án vào thời điểm hiện tại CĐT thiếu 1 cái nhìn phù hợp nhất, họ không có sự liên kết hoặc liên minh tạo nên liên kết vùng để đẩy và kéo 1 khu vực thành 1 khu phức hợp, nếu như thực hiện được việc này người mua hàng hưởng lợi từ những dự án xung quanh.
Tính khả thi của giải pháp thiết kế, công năng từng khu vực
Nhiều dự án, khi thiết kế thì có trường đại học, trung tâm thương mại hoành tráng, khu ẩm thực…nhưng khi đi vào công việc thì lại không khả thi, bỏ hoang. Lý do là nhu cầu của người dân trong dự án và trong khu vực không phù hợp, không đủ để giữ vững và bảo đảm đạt kết quả tốt công việc cho các khu chức năng đấy. Cũng không loại trừ năng lực CĐT biết rõ điều đấy nhưng vẫn cố tình vạch ra để hấp dẫn người mua. Bạn phải suy nghĩ đến 1 điều, dự án này phục phụ cho đối tượng mục tiêu nào? Và những đối tượng đấy có như cầu hoặc hưởng lợi những gì mà chủ đầu tư vẽ ra hay không?
Đất nền bị chủ đầu tư cầm cố tổ chức tài chính
Trong trường hợp đầu tư đất nền với lô đất đã được thế chấp tại tổ chức tài chính và người chủ muốn giao dịch mua bán, họ vẫn có thể thực hiện được nếu có sự đồng ý của tổ chức tài chính. Thông thường, nếu giao dịch diễn ra trơn tru thì việc mua đất thế chấp tổ chức tài chính đều lợi cho cả ba bên.
Người bán đất có khả năng tránh được việc không trả được nợ, người mua đất có khả năng yên tâm rằng lô đất không nằm trong diện quy hoạch hoặc vấn đề những điều khó khăn pháp lý nên được tổ chức tài chính chấp thuận thế chấp, còn phía tổ chức tài chính có thể thu hồi nợ nhanh.

Tuy nhiên, thực tế vẫn có những giao dịch dù người mua có thực hiện khắn khít đến đâu thì vẫn bị bên bán lật kèo. Ngay cả khi đã thực hiện đảm bảo 3 bên, người mua trả phong phú số tiền bên bán đang nợ và tổ chức tài chính ký lệnh giải chấp, trả sổ đỏ để các bên tiến hành thủ tục mua bán thì người bán vẫn lật lọng, không thực hiện tiếp thủ tục thiết yếu để bàn giao đất.
Đất nền phân lô chưa được cấp phép
Trước khi có ý định đầu tư đất nền, người đầu tư cần phải thận trọng với nỗi lo phân lô, tách thửa. Trong trường hợp nếu như khách hàng mua phải đất nền chưa được phép phân lô, sẽ gặp vấn đề khi mong muốn bán ra. Thậm chí nếu như dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư rất dễ gặp rủi ro, vì vốn bị kẹt. Còn với những người mua nhà ở thực, đất chưa được cấp phép phân lô cũng không nên cấp sổ đỏ.
Theo quy định, dự án phân lô cần phải có quyết định giao đất của các cấp có thẩm quyền cũng như có thủ tục giấy tờ đầy đủ. Người mua cần phải kiểm tra hết toàn bộ những hồ sơ pháp lý này để chắc chắn quyền lợi cho bản thân, tránh trường hợp mua phải khu đất thuộc diện quy hoạch giải tỏa. Cách an toàn nhất là mua đất nền đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ) để tránh mâu thuẫn và nếu như có thu hồi thì người mua vẫn được đền bù.
Cảm ơn bạn đã xem qua bài viết về rủi ro đầu tư đất nền ở trên đây, hy vọng những thông tin mình chia sẻ phần nào giúp đỡ bạn vượt qua những khó khăn và thắc mắc của bản thân nhé.
XEM THÊM Hướng dẫn cách kinh doanh bất động sản vốn ít lời khủng cho bạn
Lộc Nguyên – Tổng hợp
(Tham khảo: datnenthuongmai, congtytrananh, …)